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2015年楼市:政策转向,分化延续
2015-03-31 21:10:33 来源:百度新闻 作者:西峯 【 】 浏览:3次 评论:0

2015年3月30日,股市开盘后,受利好消息刺激,各类股票各自表现抢眼,唯独地产股依然沉寂。午后开盘,地产股突然发力,万科、世茂、保利等地产股纷纷上攻。收盘时,上证地产指数升7.33%,位居各板块前列。熟悉A股的老股民知道,在地产市场整体嬴弱的背景下,如此涨幅一定事出有因。

果然,收盘后消息传来。首先是来自央行、住建部和银监会的通告,要求各银行对居民购买二套房的首付比例降低至4成。在前一套房贷款结清的情况下,其购买二套房的首付比例可进一步降低至3成。这和此前规定的二套房7成首付相比,降低首付比例近半,极大地增加了居民改善性购房的可能性。

几乎同时,财政部的利好消息接踵而至。同日财政部发文,通知经国务院批准,将个人销售住房免征营业税的时期从五年降低至两年。同时废止2011年出台的个人出售房地产征收营业税的相关规定。这项政策显然大大降低了在五年内换房的交易成本,促进了二手房的流通和房产购置的升级行为。       

那么,这样的政策意味着什么、对楼市的影响又如何呢?我认为有三个方面。

其一,上周五住建部和国土资源部联合发文,要求调整各地房屋和土地供应。供应过多的城市要减少房屋和土地供应,并允许调整土地用途来减少过剩土地类型。供不应求的城市则允许增加房屋和土地供应。显然,周一和上周五的政策属于同一批次,是本届政府放松房地产管制一系列措施的组成部分。未来亦不排除有进一步和新的放松政策出台。

其二、当下的政策出台固然可能和经济下滑有关,但不可否认亦是新一届政府对楼市调控态度在新常态下的延续。即:正视各地楼市发展的差异性,强调市场化手段调节。

其三,由于各地楼市发展的差异性,政策的效果也和当地楼市的基本面相关。各地楼市今年的走势依然会延续2011年以来的分化局面,即特大中心城市楼市继续坚挺,部分省会城市供求状况在年内有望改善,而多数人口大量流出三四线城市,在利好政策下短期内依然难有很好的表现。

详述如下。先说政策面。

中国大规模的楼市调控,大体始于2005年四月。此后几乎每年都有多次规则调整,除了08年年底出台的政策以救市为主,其余年份的政策基本以遏制房价为基本目标。这些政策品种繁杂,规则不一,媒体往往用政策的条目称呼,有“国五条”、新“国五条”;“国八条”、新“国八条”;“国十条”,新“国十条”……概括起来,大致有如下特点:

其一、政策关注房价、以遏制房价为主。

其二、出于地产泡沫破裂的担心,要求减少高房价城市土地供应。

其三、依次认为投机、投资甚至改善性购房是推高房价的主因,并逐步加以遏制。2013年3月出台新国五条后,部分城市二套房首付提升至7成,为历年调控之最。

其四、调控政策结果不佳。

新一届政府上台后出现了明显改变。2013年10月,中共18届三中全会召开,会议提出“市场在资源配置中起决定性作用”。这样的思路,在房地产政策方面也得以体现:

2013年12月,中央经济会议召开,会议一改过去限制特大城市住宅土地供应的思路,提出“特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”。

2014年上半年,不少地方楼市限购政策开始松动。到年底,除了北上广深四个特大中心城市,绝大部分城市限购政策基本退出。

2015年3月15日,李克强总理做政府工作报告,提出中国各地房产市场情况各异,政府调控需要因地制宜,分城施策。同时还指出政府会支持居民自住性住房和改善性住房需求,促进房地产市场长期平稳健康发展。其后关放松管制政策逐次出台。

由此可见,上述放松管制政策是本届政府对经济和地产调控思路的延续和落实。因此在2015年,地产调控政策改变了延续多年的严格管制方式,开始明确转向市场化调节,体现因地制宜的调控思路。

这种转变显然受市场欢迎,并在股市上迅速反应。不过政策效果的体现,事实上仍需时日。

我们知道,中国是一个发展差异极大的国家。各地市场发展不一。土地供应和人口变化作为供需两段最重要的影响因素,其在各地发情况也是完全不同。

在房地产业里房子是面包,土地是面粉。面粉是决定面包供应的基本因素。中国的土地市场中,供应方始终只有政府一家,注定摆脱不了政府的强烈干预。作为政府干预的结果,中国的土地市场逐渐呈现两级分化的状态。即:少数如特大中心城市土地供不应求。当地政府不但可以通过饥饿供地推高地价,还可以同时保证土地收益不断增加;而数量更多的其他城市,当地政府亦希望土地收益可以增加。但是由于其历史供地已经严重过剩,地价难升。为了增加土地收益,只能进一步增加土地供应。这就导致这些城市土地供应面积继续大幅增长,这往往使当地的房地产供求关系由过剩向更加过剩延续。

需求端的差异更加巨大。由于大城市往往拥有更多的工作机会,更好的医疗、教育和公共服务,各地人口逐级从乡村向县镇、县镇向地市、地市向省会或者特大中心城市流动的特点。从统计上来看就是大部分三四线城市人口净流出,省会和发达城市人口净流入,以及特大中心城市人口大量流入的特点。

基于上述原因,许多城市人口流动情况和土地供应往往呈现反向特点。即:特大城市土地供应长期短缺,而人口的大量涌入又推高的土地的需求。而对于部分三四线城市来说,其将同时面临土地供应严重过剩和人口外流的双重打击。

总结一下,中央政府市场化的调控政策,显然有助于市场恢复平衡。不过土地供应调整需时颇久,而人口流动的局面短期也难逆转。因此我们可以预计,虽然2015年房产调控政策已经转向,但各地市场分化的局面还将延续。我们需要把眼光,放到更长久的未来。

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Tags:2015年 楼市 政策 转向 分化 延续 责任编辑:admin
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